当今，海外成熟经验已然表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量。而REITs(Real Estate Investment Trusts)，即房地产投资信托基金，则是整个房地产金融化进程中最重要的一环。

REITs的美国往事，从稚嫩走向成熟

上世纪70年代末、80年代初，美国因长期积聚的房地产泡沫破裂而爆发了一次大规模的储贷危机，众多中小型银行倒闭，还拖垮了很多大型银行。为了处置由此产生的大量不良资产，美国不得不成立资产重组托管公司(Resolution Trust Corporation，RTC)。RTC的成立对于公募REITs的诞生是一个很大的推动力。

虽然早在60年代美国就已产生第一个REITs体系，但当时还是私募REITs。RTC成立后需要处置大量抵押的房地产，一些嗅觉敏锐的投行人士借此游说一些长期资金推动私募REITs走向公募化。从而标志着美国从传统REITs走向现代REITs。也是因为公募REITs的推出，降低了普通民众投资房地产的门槛，也大大加快了RTC处置不良的进度。当时收购这些房地产资产的价格较低，从长期来看REITs升值的空间很大。由此投资人得以共享REITs升值的利益，同时还帮国家化解了一场资产的危机。

对此，爱房筹董事长陈宏楷分析指出：“作为发展了快60年的成熟房地产金融产品，REITs基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，是大类资产配置的重要组成部分。REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有利工具。"

据了解，爱房筹自创立以来，便积极践行着国务院“楼市新政”中关于“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)"重要试点实践工作。爱房筹不仅积极投身于国务院关于“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)”的重要试点实践工作。同时，其在房地产投资领域，也已逐渐探索出了一条成熟有效的模式，不仅开创性地将“eREITs”落地中国，并通过“大幅度提高流动性”实现了其本土化的迭代升级。

REITs的中国拓荒，走过荆棘，迈向坦途

目前，我国的资产证券化大致处于美国上世纪八十年代的水平，造成国内外资产证券化差距的主要原因，是国内暂无促成REITs成熟的市场环境——缺少针对REITs的专项法律法规、无税收优惠等。

随着我国监管部门一系列政策的改革与发布，2017年1月23日，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(下称“实施意见”)，《实施意见》明确，加快培育和发展广东省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。此外，分别从培育供应主体、鼓励住房租赁消费、提供金融支持等方面进行了细化。《实施意见》提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

REITs模式在中国的发展也进入了全面提速阶段。当前，我国商业地产库存巨大，2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米，预计到2018年，将有6146万平方米的可见新增供应量。因此，发行房地产投资信托基金(REITs)便成为帮助消化库存，促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧改革的有力抓手。

陈宏楷与爱房筹，怀揣使命与责任的逐梦之旅

作为国内eREITs模式的先行者和引路人，爱房筹创始人陈宏楷借鉴美国Fundrise Income eREIT 的成功经验，将eREITs模式落地中国，并在本土化实践中进行革新突破，实现了全球领先的流动性和灵活性。陈宏楷指出：“eREIT 在中国的创新落地不是简单的拿来主义，以国家政策为导向立足顶层设计，扎稳风控的篱笆惠实广大投资者，这是我们的使命，更是助推中国经济转型升级的本土企业责任。”

爱房筹董事长陈宏楷

实际上，爱房筹创始人陈宏楷早年曾长期担任大型国有银行的行长，参与处置过众多的房地产金融资产，拥有丰富的从业经验。在离开银行之后，在2008年金融危机前后通过个人投资的方式，选择在房地产二级市场和一级半市场上逆向投资了大量的房地产资产，以其敏锐的商业眼光获得了巨大成功。然而，陈宏楷坦言：“对于资本的追逐不是人生的唯一，怀揣梦想是件幸福的事情，而实现梦想的过程才是个人社会价值的最大彰显。”

于是，陈宏楷在中山大学攻读EMBA课程的过程中，结识了长期关注国外房地产证券化并有着深入研究的伙伴。由于对一些创新的模式和方法，特别是互联网技术在房地产资产证券化的过程中的应用倍感痴迷。在反复思量之后，再次选择创业，创立爱房筹，以众筹方式综合利用互联网技术手段和模式创新，进行房地产资产的证券化创新实践，开始REITs模式中国版的全新探索。

陈宏楷： eREITs在路上，唯有匠心，方达致远

爱房筹董事长陈宏楷表示：“对于房企而言，利用REITs融资有多项优势，不仅可以在传统融资途径受阻的情况下拓宽渠道，并且可以有效改善融资结构，降低债性融资的依赖程度，降低行业系统性风险；REITs还可以帮助房企实现资产出表和合理节税，同时盘活存量物业，加速轻资产化的转型。其次，对于投资者来说，REITs为其提供了一种高流动性、低门槛、长久期，兼顾较低风险和较高收益率且与其他资产相关性较低的稳定投资标的选择，并且与直接投资于房地产市场相比，投资REITs有效规避了流动性风险。更重要的是，对于房地产市场而言，REITs令其与资本市场结合，可吸引长期稳健投资者的参与，利于平抑市场波动，有效抑制市场流动性对房地产市场的短线投机炒作，让资金投入能得以被市场有效利用。

当前，2017年新春伊始，陈宏楷和他的爱房筹正在继续加速eREITs在中国的生态布局，陈宏楷认为：“面对每年新增规模可达千亿级的REITs产业，eREITs在中国的发展还有很多可能性。由于国内的REITs还处于发展的初期，一般都是由一些房地产企业自己出手进行相关的房地产信托业务，大众还未能涉及其中，这便意味着还存在巨大的发展空间。对此，爱房筹凭借独家的房地产资产渠道，以及较低的成本和互联网技术的支撑，从而实现了房地产资产投资的普适化和大众化。正所谓独乐乐不如众乐乐，一份事业可以提升大众生活的幸福指数，这才是每一个创业者应持的初心。”

可以看到，中国的经济改革在路上，eREITs的本土化发展在路上，陈宏楷和他的爱房筹亦在路上，也许现在爱房筹所做的还只是冰山一角，但格局决定结局，eREITs的大场面已逐渐照进现实。正如陈宏楷所言：创新不是“蒙眼狂奔”，eREITs的本土化拒绝投机，唯有匠心，方达致远。