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2017年4月18日，由瑞威资本主办的“大资管时代的践行者2”主题峰会于上海中心圆满举办。来自高校、银行、证券、保险、律所、设计、投资及三方财富管理平台的嘉宾们济济一堂，共飨峰会盛况。瑞威资本总裁兼CEO朱平携同济大学高端智库专家徐磊青、中行上海分行法律与合规部总经理叶天蔚、JWDA上海骏地总经理胡劲松、房东东创始人全雳、凡舍资管CEO范晓剑、万街商业总经理李明峰、珺敦投资董事总经理樊友乐、瑞威资本执行副总裁兼COO段克俭、瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬、瑞威资本私人财富部总监刘文杰等众多知名专家学者、产业领军人物纷纷登台亮相，围绕“城市更新中存量资产的改造与提升”议题，融汇学术研读观点及产业实战经验，与全场来宾一起分享城市更新的前沿观点、辨析投资趋势并全面解读产业发展之策。 本期，瑞威资本将带您详尽解读“城市更新中存量资产的改造与提升”，以下为精心编修的部分峰会观点，与您共飨。 【峰会观点：关于存量市场的政策背景解读】 中国的存量市场非常大，据部分数据显示，中国房地产存量市场大概在200万亿，商办类的存量市场大概在20万亿左右。市场存量代表着巨大的商业机会，关键点在于我们如何去寻找这些机会。 北京和上海，作为中国最核心的两个城市，按经济发展规律来看，已经和欧美发达国家一样进入了真正的存量市场，有一个很重要的标志就是二手房的交易量远远超过了一手房。目前，北京和上海商业办公的存量都在1500万平方米以上，中国最发达最核心且资产存量最高的两个城市已进入一个真正的存量时代，在这样的城市投资不动产，除了存量资产，你几乎很难有其他的选择。 目前，国家政策并非鼓励与支持发展特大型城市，而提供相对均衡化发展，这几年推出一系列政策限制北京、上海的建筑用地，同时北京和上海的建筑强度也已远远超过市场的平均水平。所以从政策角度来说，资产价格最高的两个城市今后的土地供应毫无疑问是在减少的，在核心城区找到新的土地供应的机会将越来越少。无论是个人投资者还是机构投资，以后要逐步将注意力放到存量资产上。 同时，我们拿美国和澳大利亚的各类投资产品进行比较可知。在过去三十年中，回报率最高的不是债券也不是股市，而主要是以商办类为主的投资回报率要远远高于债券和股市的平均水平。从长期的投资角度来说，商办类的投资是有比较强的优势。 【峰会观点：对商办类存量资产改造的研读分享】 以瑞威资本长期做商业地产的角度来看，整个资产从开始到最后形成一个有价值的物业，它有一个相对较长的产业链或者说产品流水线。其中有两个端口，我们认为是对价值最敏感的。一个是投资端，如何发现一个有价值的资产。另一个是后端，资产管理及商业运营管理。我们认为在目前的市场条件下，这两端是价值体现的敏感点，瑞威资本一向提倡发现价值与创造价值。发现价值体现在投资端，而创造价值更多体现在运营及管理上。 经常有人问，为什么你们认为资产改造会赚钱？在解答这个问题时，我们总结了四种将存量资产事先价值提升的方式。第一种是项目套利，几乎不用做任何资产管理，单从项目本身就能获得盈利。第二种是政策套利，最核心就是通过政策改造，比如将工业用地改成住宅用地等，可以在政策与规划指标中寻求巨大的利润。第三种是功能重置，通过改造产生价差，从而获得利润。第四种是运营提升，通过运营提高盈利。尽管有四种价值提升的方式，但前两种具有很强的偶然性，并不可持续使用。而后两种方式是可以复制的，是可持续的盈利方式，当然这两种方式所要求得专业性也非常的强。对于瑞威资本来说，我们更多的是通过后两种价值提升方式来进行资产改造。 瑞威资本目前正在开展以存量资产改造为主的商办楼投资，我们结合传统的面向大众交易的整体出售，以及与大型金融机构展开资产证券化等领域的合作开展业务运营。我们期待，政策发展趋势与行业发展趋势的全面放开及配套的逐步成熟，能够给广大投资人及瑞威资本这样的金融服务机构提供更广阔的前景。 |
