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惊人的公摊 任性的测绘 糊涂的裁决---张更生仲裁案折射的公摊和测绘问题亟待解决

发稿时间:2018-09-04 09:44:34 来源:财经界综合

  惊人的公摊 任性的测绘 糊涂的裁决---张更生仲裁案折射的公摊和测绘问题亟待解决
  公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。
  近日,石家庄仲裁委就张更生、麻保平、麻力彬与被申请人东方泰安置业有限公司石家庄分公司商品房买卖合同纠纷一案作出裁决,确认了争议房屋的公摊系数竟然达到123%之多,也就是说,每1平方米套内面积需要承担1.23平方米公摊面积,这更是把社会对公摊面积的关注推上风口浪尖。同时该案还折射出我国房屋测绘市场行政垄断严重,信息不公开不透明等问题,侵害了众多购房者的利益,亟待国家出台相关政策合理解决。同时,国家的司法机关,以及仲裁委员会这样的准司法机关,作为解决社会矛盾的最后一道屏障,应该在此类案件之中有所作为,维护购房者的合法权益,而不是机械理解法律,作出在形式上虽然合法但实质上不公平的裁决。
  一、张更生仲裁案基本情况
  2004年3月12日,张更生与海南华泽实业有限公司石家庄分公司(以下简称华泽公司)签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定:华泽公司将其开发的位于石家庄市广安大街24号的财富大厦2-2469号建筑面积444.24平方米(其中套内面积370.2平方米,公摊面积74.04平方米)的房屋出售给张更生,房屋价款按照建筑面积计算,约定面积与房本登记面积不一致的,以登记面积为准。经计算,该房屋的公摊比例为26.67%,有效使用面积为83.33%。
  2006年3月,石家庄市房产测绘所对财富大厦的商品房销售面积进行了测算并出具了面积认定书,认定: 2-2469号房屋建筑面积775.52平方米(其中套内面积347.05平方米,公摊面积428.47平方米),测绘建设面积比合同建筑面积多出333.28平方米。按照常理,总建筑面积增加,套内面积和公摊面积应同比例增加,但是,本案中,套内面积不仅减少23.15平方米,公摊面积反而大幅度增加310.13平方米。测绘后,公摊系数高达123%!房屋有效使用面积从合同约定的83.33%陡然降低到44.75%。
  以上问题说明,在上述房屋销售以及测绘过程中存在的问题非常明显,第一、开发商在销售过程中存在欺诈行为,第二、在测绘过程中,测绘机构测算错误。如果该错误不能及时更正,将会对购房人造成重大损失。之后,华泽公司变更为泰安公司。
  2016年7月,泰安公司向石家庄仲裁委员会申请仲裁,要求张更生支付房屋面积差价款。泰安公司提出:根据《商品房买卖合同》的约定,房屋价款按照建筑面积计价,产权登记面积与合同约定面积发生差异时,以产权登记面积为准,因此要求张更生等补齐面积差价款并承担相应利息。
  张更生认为:泰安公司的仲裁请求没有道理。第一、作为产权登记依据的测绘结果存在明显错误,房屋是按照设计图纸建造的,不可能出现约定面积与实测面积如此巨大的差异,按照常理,建筑面积增加,套内面积和公摊面积均应增加,但是,本案的实测结果中,套内面积减少,公摊面积均异常增加,因此,要求仲裁庭委托测绘机构重新测绘。第二、根据合同中约定的套内面积和建筑面积计算,有效出房率为83.3%,而按照测绘结果,有效出房率却降至44.75%。这显然是购房人不能接受的。第三、测绘结果明确要求,销售房屋必须按照套内面积计价,否则出卖方应承担全部法律责任。总之,应驳回申请人的全部仲裁请求。
  然而,石家庄仲裁委员会没有意识到上述案件背后存在的问题,于2018年4月16日作出石裁字【2016】第490号裁决书,要求张更生补齐房屋面积差价款并承担相应利息。
  目前,泰安公司已向石家庄市中院申请执行,要求张更生支付房屋面积差价款及利息。2018年8月21日,张更生根据我国《民事诉讼法》的规定,向石家庄市中院递交《不予执行仲裁裁决申请书》,请求法院裁定不予执行仲裁裁决,此案正在审查中。
  二、张更生仲裁案所暴露出的社会问题亟待解决。
  张更生仲裁案是当前我国房地产市场销售、测绘等方面乱象的集中反映,极具典型性,该案至少暴露出以下问题:

责任编辑:夏晨风
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