▲上坤上寓 初冬11月的一个早晨,我在上海上坤集团总部见到了上坤上寓事业部总经理杜颖颖女士。首次见面,我们没有太多的寒暄便直接进入了采访主题。访谈中她的一句话对我触动很大:“我自己也住在我们的公寓里边。”杜颖颖所说的公寓正是距离她办公地点2公里的上坤上寓万象城店。作为公寓总负责人,去门店巡查工作不奇怪,而像租客一样居住在自己公寓的却不多见。
“住在里边你更能体会到租客的感受,还有作为员工的感受。我能双重地做一些体验,我觉得非常不错。”杜颖颖认为,住在自己的公寓里,可以从用户和员工角度发觉问题。而在记者看来,这也表现出她对自家公寓产品与服务的信心。 作为长租公寓风生水起的房企军团中少有的低调者,上坤上寓鲜有公开发声。背靠上坤集团,自2014年底进入公寓行业至今,上坤上寓已落地超10个项目,房源总数超过2000间。这与行业内头部的房企公寓品牌无疑存在一定差距,然而这并不妨碍其成为一家行业内为数不多的发展良好的企业。况且对于目前的长租公寓来说,规模早已不是衡量一切的唯一标准。据杜颖颖介绍,目前上坤上寓已开业项目的出租率均超95%,且全部实现盈利,较早开业的项目已逐渐收回成本。这样的成绩是如何实现的呢?
▲ 上坤上寓公共空间 开端: 始于人才公寓,并不急于拿项目 上坤集团涉足公寓业务是从人才公寓开始的。2014年底,政府相关某企业的公寓项目运营不是很好,并咨询上坤集团能否做这块业务?刚好上坤集团也在做存量物业的商业运营,于是决定试试看,“毕竟商业运营还是相通的。”杜颖颖向记者坦言。此后不久2015年初,上坤集团又拿下了宝山区25000方体量的一个公改项目,作为人才公寓运营。 “从这两个项目(人才公寓)开始,我们整个集团成立了一个公寓业务的事业部。当时也是为了集团开发条线自持部分做准备,我们就这样正式进入了公寓行业。” 彼时上坤集团的公寓品牌名并不是“上坤上寓”,而是“上坤极客公寓”,“极客”一词,正贴合了城市中奋力拼搏而又讲究生活品质的租房人群。 有了一个良好的开端,杜颖颖却不急着把故事讲完。 由于准入门槛相对较低,加之政策与资本的锦上添花,长租公寓行业在发展初期进入了野蛮生长状态,不仅入局者众,跑马圈地式的疯狂拿地更成为常态。同为开发商的万科、龙湖、旭辉都在2017、2018年开始做全国布点。而这时上坤上寓的节奏却慢了下来,对于项目获取始终保持高度谨慎,甚至进入了沉寂阶段。“那个时候我们将近有一年半的时间比较沉寂,没有拿任何项目。”杜颖颖如是说。 回忆起这段“冰冻期”,杜颖颖做了很多反思。从现在来看当时不拿项目或者不拿高价项目其实是正确的。“这段时间我们做好了精细化运营的准备。”而反观那些曾经不惜成本所拿的项目,有50%-60%并非优质物业,部分已经在慢慢退出。 5年拿了10多个项目,在如今频频暴雷、深陷盈利困局的行业中,这样的速度虽然慢,但却走得稳。 |