做好资产组合、降低风险，系金朝阳五大投资定律的最后一条。林昭回忆，按照金朝阳的意愿，REITs在资产组合的比例不应低于50%。经济观察报记者从金朝阳北京分公司一位高管处获悉：金朝阳的员工会根据职位持有不等的Pre-REITs，一般管理层是购买1000万的Pre-REITs。

　　多位前BCC学员都不约而同地算过一个账：截至目前，金朝阳BCC开了60期左右，每期平均下来约80个家庭，即约4800个家庭。以每个家庭500万元来算，他们流入金朝阳的资金达到240亿元。

　　“这还未计入IFC阶段的学员购买的Pre-REITs。”不过，林昭表示，仅IFC学费一项，即可让金朝阳赚到盆满钵满，“IFC目前已经开到140多期，每期最少300个家庭，最多800个。按每期300个来说，共约42000个，即便以每个家庭缴纳学费6.88万元计算，这个数字也有288亿元。”

　　作为金朝阳Pre-REITs的管理机构，金盈沣基金的路演资料显示总涉及资金为400亿元。金朝阳宣称有300亿元已购置各类地产项目，包括前文所说的价值97亿元的商业地产，以及数百套别墅等等。

　　如果加上估算的金朝阳288亿元的IFC学费收入，以及其IBS阶段的学费收入，股权投资基金150亿元，风投基金50亿元，加上后期推出的“短债”，总涉及金额约在900亿元左右。

　　对于这一数字，金朝阳方面未予置评。

　　现金流“走钢丝”

　　即便金朝阳的确斥资300亿元购买地产项目，那么剩下的数百亿元又流向何方呢？或许，这还得从金朝阳高企的Pre-REITs产品的投资回报率说起。

　　林昭也在金朝阳投资了500多万元的Pre-REITs。他介绍说，金朝阳在上课时宣传该产品最高年收益100%，最低也有40%，“不过，投资收益的绝大部分是以扩股形式逐年滚动，这就是IBS课程中讲到的复利。只有10%-20%不等的收益，每半年以分红名义发放一次。并且，金朝阳的Pre-REITs此前不可交易，不可赎回，只能享受分红。”

　　一位已经退出金朝阳的BCC会员介绍，随着学员越来越多，金朝阳开始批发式地出售REITs，分红的资金越来越多，资金池的缺口越来越大。

　　此时，又一种新的融资方式出现——金朝阳开始向学员出售“短债”。

　　“短债名义上是半年期或一年期的债券，其实只是一张借款收据，借款单位包括金朝阳各个分公司、子公司。”林昭表示，这是金朝阳为Pre-REITs输血的主要手段。

　　经济观察报记者调查获悉：这个“短债”发行方包括广州市莲启投资顾问有限公司，工商资料显示该公司主营业务应该是企业形象策划和信息咨询服务（不含证券信息）。

　　《广州市莲启投资顾问有限公司公司章程》显示，这家公司有11个自然人和1家投资公司共计出资1500万元购成，广州莲启投资顾问有限公司拥有广东金朝阳置业股份有限公司公司20%的股权（400万），目前广州市莲启投资顾问有限公司已注销，而广东金朝阳置业股份有限公司公司持有金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司20%股权，也就是说发行“短债”的公司已不存在，这个已消失的公司又是发行Pre-REITs公司的间接股东。

　　“学员以20%甚至更高的融资成本购买一堆轻资产，另外‘短债’的年息高达36%，堪比饮鸩止渴。更何况，Pre-REITs发行公司的股东之一又是个注销公司。”前述那位已经退出金朝阳的BCC学员表示。

　　在资金池运转之外的另一边，是部分学员失控的欲望。

　　以广州一位过去从事美容业的陈姓学员为例。她此前拥有2000万元的净资产，加入金朝阳后，不断杠杆挖金，连续吃进2亿元左右的资产，其中包括她在广州楼王凯旋新世界耗资近亿购入的十多套豪宅。

　　2014年前，凯旋新世界房价一路狂飙，陈姓学员的资产迅速升值。伴随此后的全国楼市下行，该楼盘的价格一年内腰斩近半，由最高时10万元每平方米，跌至最低6万元。

　　现金流的正向增长很快，负向增长时犹如黑洞。据与陈姓学员相熟的金朝阳BCC学员介绍，陈姓学员最多时每月的利息支出高达400万元左右，她此前斥资数百万元购买的REITs却无法变现。

　　2014年某天，陈姓学员彻底失联。她的债务当中，9000万元系以三分息向金朝阳学员拆借而来。“打个比方，她（陈姓学员）这9000万元是找9个学员借的，这相当于他们10个人绑在同一条铁锁链上。她先跳河，其他学员也跟着落水了。由于学员之间拆借普遍存在，这10个学员又每个人绑着9个人。1传10，10传100，最后所有人都跳下去了。”林昭与陈姓学员相识已久，同样也是众多的被拉下水的一员。