数据来源：贝壳研究院

从各个环线每年的涨幅可以看到，两次上涨周期，都是内环内和内中环先涨，再传递到中外环，最后传递到外郊环和郊环外。例如在2014年至2017年的上涨周期，先是内环内和内中环领涨2014至2015年，然后是中环外的三个区域在2016至2017涨幅最高。上涨过程存在轮动传递效应：高价值区域先涨，再传递到低价值区域。

图：2007-2019年上海市分环线房价涨幅

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越靠近市中心的房子，涨幅越大

现在回过头来看文首的问题。把郊环外的价格作为基准，看每个环线区域价格的变化。我们发现，越靠近城市中心的区域，涨的越快，同时涨幅差异也被拉开，也就是文首答案中的第二个选项。例外是上海内环内，增速慢于内中环和中外环，快于外郊环和郊环外。

图：2006-2019年上海市分环线房价指数（郊环外=100）和趋势线

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通勤改善会使得区域间价格趋近

内环至外环间的增速高于内环内，得益于公共交通的建设，如公交、地铁、快速路，使得在它们地理位置之间的物理距离没有变化的情况下，时间距离缩短了。

房产的位置是房产的核心价值之一，依附于位置的，包括通往公司、商场、医院、学校、机场、火车站等各个资源点的时间成本。这个时间成本越低，房产价值越高。公共交通的建设，特别是轨道交通的建设，改变了时间成本的区域分布，使得内中环和中外环区域和内环内趋近。

地铁的建设对于城市房价的影响相当重要。如果未来某天机器猫的任意门被发明，房价整体的涨跌可能难以判断，但必然是更趋平均。

图：上海市外环线、中环线和内环线位置

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置换客更应关注房价的相对涨幅