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上海房产律师手把手教你:遇到精装修房质量问题纠纷如何应对?

问题现状 交房即维权! 墙体、地面多处开裂! 这个小区房屋质量堪忧! 还有多个小区爆出问题! 前移大门,私自开道… 随着地产黄金时代的终结,加快周转、严控成本正成为开发…

问题现状

交房即维权!

墙体、地面多处开裂!

这个小区房屋质量堪忧!

还有多个小区爆出问题!

前移大门,私自开道…

随着地产黄金时代的终结,加快周转、严控成本正成为开发商们的共同选

择。但与之伴随的是,楼盘装修缩水、偷工减料等恶劣现象频出。

二.存在问题

1.房屋主体结构问题;这种情况属于致命缺陷,很少出现。

2.严重的质量问题,主要因为在使用重要建材过程中,出现的楼板开裂、墙体裂缝等问题;这种情况比较明显,也容易判断。

3.渗水、发霉、空鼓等常见的质量问题。这些问题比较常见,在所有的精装修房交付中基本都会出现,也是本文讨论的争议点。

三、拒绝收房的书面通知

收到开发商发出的交房通知,如果存在大量质量问题不想收房,就要及时发出《督促开发商限期维修质量问题的函》,要求开发商限期维修,内容如下:

上海XXXX有限公司:

我与你方于   年  月  日签订《上海市商品房预售合同》,购买XX区XXX路XXX弄《XXXX》(以下简称该小区)__号___室(以下简称该房屋)。你方按合同约定应当在2020年6月30日前将房屋交付给我,但你方严重逾期,构成根本违约;同时,待交付房屋存在大量质量问题、该小区公共区域大面积尚未完工、待交付公共区域存在大量质量问题(问题清单和描述详见附件一:《验收报告》)。

经过慎重考虑,我方根据合同约定和法律规定作出如下决定:

在9月5日前完成该房屋室内质量问题整改;

在10月1日前完成该小区公共区域施工和问题整改;

你方按我方已支付的房价款日万分之二向我方支付违

约金,违约金自2020年7月1日算至问题全部整改完成之日止。

我方会保留运用法律手段实现及向你要求赔偿因上述原因造成一切损失的权利。

特此函告!

函告人:

     年    月   日

附件一:《验收报告》

四.法律分析

(一)精装修的表现形式

1.《上海市商品房预售合同》附件三:该房屋建筑结构、装修及设备标准

2.开发商与业主另行签订的装修合同

3.业主与开发商指定的第三方签订的装修合同

(二)风险判断

1.购买的是精装房,为什么还存在这么多让人眼花缭乱的形式,很明显是开发商刻意的为了规避法律风险而设计。

2.交付标准一定要注明:精装房或者按样板房交付。看的样板房、买的精装修最后按毛坯房标准交付,出现问题成了业主和装修公司之间的装修合同矛盾,明显就是通过合同条款减轻自己的合同义务。

五、解决方案

1.业主可以存在质量问题为由拒绝收房。

理由是:

第一,拒绝收房给开发商压力,督促其将存在的质量问题及时维修。否则业主一旦收房,业主就会陷入被动,维修就会被一直拖延。

第二,未收房的情况下,开发商即使寄送交房通知书,也可能会面临被认定为逾期交房,而承担逾期交房违约金的法律风险。

2.业主以装修标准缩水为由主张差价损失。

法院支持的理由参考南京业主起诉富力地产再审案件:

南京中院再审认为,根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款的规定,《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料,双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”,申报商品房预售许可证的材料属应批准文件,且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示,按照补充协议的约定,《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容。

上述《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房,应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式,富力公司主张该单价仅是销售单价,不是装修标准,该主张与上述行政法规的规定不符,南京中院再审不予采信。

2017年12月28日,南京中院做出再审判决,撤销一、二审判决结果,改判南京富力地产赔偿业主装修差价。法院最终认定,《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。因此,南京中院撤销了一审、二审的判决。

六、结语

精装房交房时除了具备竣工验收备案材料外,还要符合合同对于精装修标准的约定,这一点与毛坯房存在本质区别。换句话说,精装房要达到开发商销售时宣传的拎包入住标准,存在太多的质量问题,自然达到了业主无法居住使用的程度,开发商除了承担继续维修责任外,还要承担逾期交房的违约责任。否则,任由开发商以保修为挡箭牌,房屋质量问题只会愈演愈烈。

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作者: 杨利伟

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