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国瑞置业:一二线城市销售业绩亮眼,土储充沛博弈存量

2021年4月11日,国瑞置业(02329.HK)发布2020年年度业绩公告。全年实现销售额185亿元人民币,销售面积101万平方米,销售均价18,317元/平米。 2021年一季…

2021年4月11日,国瑞置业(02329.HK)发布2020年年度业绩公告。全年实现销售额185亿元人民币,销售面积101万平方米,销售均价18,317元/平米。

2021年一季度国瑞集团业绩强势上扬,实现签约销售额约人民币43亿元,同比2020年增长96%。

财务结构改善,有息债务大幅降低

2020年,受突发疫情和“三道红线”新规的双重影响,房地产销售及回款和行业金融环境两端均受到一定冲击。在此市场和金融环境下,国瑞置业充分发挥境内外结合的多元化金融优势,不断提升资金管理能力,以实现降低融资成本、优化负债结构、管控汇率风险的最终目标;同时,国瑞置业还着重强化风险管控职能,完善财务风险监控体系,以实现风险预警,并提前采取针对性防范措施。

债务规模方面,国瑞置业持续降债,截至2020年12月31日,总有息负债为235亿,较2019年总有息负债275亿减少了40亿元,总有息负债降低了14.3%。其中,一年内到期的银行及信托类借款由2019年的63.18亿元降低至37.86亿元,降幅达40%。

债务期限结构方面,截至2020年12月31日,1~5年期的有息负债为130亿元,占比55%;8~15年的经营性物业贷款为105亿元,占比为45%。

截止2021年3月,国瑞置业赎回了1.82亿美元优先票据,且发行3年期的3.32亿美元优先票据及2年期的0.5亿美元优先票据,至此美元优先票据结余为3.73亿美元,较20年12月31日下降33%。

线上置业平台“房云”逆势破局,一二线城市销售表现亮眼

2020年,面对突发疫情造成的市场影响和行业形势的较大变化,国瑞置业逆势破局,快速提出解决方案,开拓房产线上销售模式,首推线上一站式置业平台“房云”,通过互联网技术实现精准营销,有效破解突发疫情造成的线下销售困局。据介绍,“房云”可以让消费者足不出户,通过VR全景、视频直播、在线咨询等方式实现在线看房购房,彻底颠覆传统房产线下销售模式,使客户既可感受到与线下销售同样的项目细节和价值,又避免了线下聚集造成的健康风险。目前国瑞置业全国各在售项目皆已开通在线售楼处,使客户享受方便细致的看房购房体验。

数据显示,国瑞置业报告期内实现地产签约销售额约人民币185.32亿人民币,交出亮眼销售成绩单。截至年底,公司已签约销售总面积约为101.40万平方米,已签约销售均价约为18276.2元/平方米。其中,北京、佛山、苏州等地区业务表现抢眼,全年签约销售额分别约为89.45.亿元、30.19亿元、13.02亿元,分别占销售总额的48.3%、16.3%、7.0%。

此外,国瑞置业还保留绝大部份高价值的商业物业的所有权,持有物业板块可实现稳定的现金流支撑和投资回报。截至2020年底,国瑞置业在北京、深圳、沈阳、汕头及佛山等七个城市核心地段拥有总建筑面积76.95万平方米的投资物业,包括北京海淀翠湖住宅项目、海南云龙镇综合项目、沈阳国瑞城综合项目等。

土储面积充沛,积极博弈存量市场

土地储备是房地产企业的核心竞争力。充裕优质的土地储备为房地产企业持续的销售现金流入提供保障,同时也为其未来土地储备选择赢得了更强的主动权,利于其继续获取优质土地储备,形成良性的发展循环。因此,土地储备规模和土地储备质量是衡量一家房地产企业未来成长潜力的重要标准。

截至2020年末,国瑞置业土地储备面积合计约959.88万平方米,预计当前土地储备可保障未来2-3年的货值供应;集团土地储备平均楼面地价约为3831.5元/平方米,仅占佔期内的平均售价的21%,土地成本优势明显。土地储备分布区域方面,京津冀区域土地储备占比最高,约占集团总土地储备的30%,其中超过15%的土地储备位于土地资源极度稀缺的北京市区,未来销售业绩可期;其次,作为广东汕头起家的房地产企业,国瑞置业在珠三角区域布局了约20%土地储备,大部分位于粤港澳大湾区内,目前在佛山、深圳和汕头的土储规模达158.99万平方米;另外,产业基础殷实、经济活跃的长三角地区也是集团布局的另一大重点区域,苏州和上海的土储面积共126.58万平方米。

随着当前房地产行业进入“下半场”,存量博弈取代了过去的增长红利,以旧改为主的城市更新和存量住房的改造提升能释放大量优质土地资源,为产业导入带来可观空间。国瑞置业2020年积极通过城市更新、“三旧改造”等方式,持续获取低价优质的土地储备,助力集团持续发展。报告期内,国瑞置业未确权的一级开发及旧改项目开发面积达581.1万平方米,其中深圳佔比51.6%;珠三角及粤港澳大湾区内的土地储备面积已达618万平方米,伴随粤港澳大湾区的快速发展,上述优质土地储备将成为国瑞置业持续发展的源动力。

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作者: 杨利伟

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