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@深圳企业主:如果回到10年前的深圳,你是走还是留?

如今研判一个区域的未来,再不能被行政设定局限了视野。 产业那只无形的手,调节着人和城市之间的供需。人群来来往往,模糊了城市之间的边界。不同城市协同共生,就像一棵参天大树,根干枝叶各…

如今研判一个区域的未来,再不能被行政设定局限了视野。

产业那只无形的手,调节着人和城市之间的供需。人群来来往往,模糊了城市之间的边界。不同城市协同共生,就像一棵参天大树,根干枝叶各司其职,荣辱与共。

深圳和东莞,数十年来,3条产业带脉沿线铺开,产业生态因此愈发枝繁叶茂。站在今日东莞,仿佛看见10年前正在蓄势待发的深圳。

Part1

七普数据出台

东莞仿若深圳10年前

七普数据出台,东莞首次迈进千万人口俱乐部,一如2010年的深圳。再看GDP总量,2020年东莞近万亿,与10年前的深圳也何其相似。

如果再细化到人口结构,整个珠三角,东莞最年轻。

东莞32个镇街里有22个15-59岁人口占比超过80%,并且绝大部份镇街60岁以上人口占比低于10%。

10年前的深圳,也曾经身处这样的“人口盈利”期。

当时统计口径是15-64岁,深圳这一比例高达88.45%。经济加速,不仅让城市收获了更多的人口,更重要的是,收获了年轻人。

产业和城市,从来都是一对量子纠缠。产业要素的流转,既是城市生长的因,也是城市生长的果。

新来到的年轻人,飞速运转的大脑和对生活的热情,爆发出无穷尽的需求和勃勃生机,他们一点点冲破城市原有的天花板。

刚刚晋级千万人口的大城的东莞,站上历史的舞台,就如同10年前的深圳。

 ▲数据来源:国家统计局

Part2

深圳企业扩张入莞3条路

这条路的性价比肉眼可见

看得见的数据,是东莞人口站在了深圳曾经的位置。看不见的数据,是东莞的产业,和10年前的深圳一样快速崛起。

在都市圈概念流行之前,东莞和深圳, 就是如影随形的兄弟城市。不仅仅是在GDP的坐标系里,先后登上万亿的高峰。更因为两座城市之间在产业上,协同共生,相互成就。

产业像是一条河,总是顺势流淌。

区域和区域的分工协同,企业与企业的合作,人与人的联系,钱和钱的往来,成本和成本之间的落差,沉淀出产业河床,形成独特的产业生态。

过去数十年来,伴随着高速公路的延展,已经形成这样3条深圳企业扩张入莞的产业河流:

西线:深圳前海到宝安,然后从滨海新区进入东莞;

中线:从科技园到西丽,再到光明。然后分成两线,一线继续向前过观澜,从塘厦、松山湖进入东莞,另一线沿着光明科学城向东,从黄江、常平进入东莞;

东线:已经嵌入深圳,和大运新城连成一片,从凤岗、谢岗进入东莞。

尽管每条路线上流动的产业不尽相同,但是中线尤为可期,有两个原因:

一个是,光明在建的13号线,未来是要连通西丽留仙洞总部基地、南山科技园和深圳湾。换句话说,深圳最重要的科创园区都在沿线铺开,而光明大学城、西丽大学城、深圳大学则分布在这些园区周边。站在10年后来看,这条线,终将成为整个珠三角最重要的科创动脉。

另一个,扩张中线的两条分支在常平汇合。

华为也沿线迁徙,带动着大量电子通讯上下游企业向北布局松山湖。光明科学城99平方公里,北区定位装置集聚区,除中山大学深圳校区外,集中布局重大科技基础设施、科研机构、前沿交叉研究平台、高水平大学等。

从常平出发,百度地图显示,到松山湖大约20公里,到光明科学城也是20公里,开车都在15-20分钟。三个点位共同画出一个边长大约为20公里的产业三角。

而且,当前无论是地价、房价还是厂房、写字楼的租金水平,常平普遍只有光明的1/3,松山湖的1/2。有吸引力的落差,高效流畅的通行,对于两个片区的产业升级和人口外溢,形成有力支撑。

无论是位置、效率、还是价格,常平都堪称智能智造高地里的价格洼地,在深圳企业扩张的路线图里,有着极高的性价比。

Part3

品牌企业扎堆万亩旧改

首批M0园区正在陆续入市

常平的价值,也被一众品牌企业看在眼里。

2019年,招商、华润、时代宣布进入常平,针对超过1万亩,大约5691867平方米的城市空间进行更新升级,相当于8.32个华润大冲,12.38个白石洲。

其中东莞时代的所处的卢屋片区,因为毗邻甬莞高速和莞深高速常平出入口,采用M0方式进行改造,借力广深科技创新走廊,打造环境优美、产业聚集电子信息智创园区。

就在5月21日东莞的战略新兴产业招商大会上,常平还再次提出:

重申要围绕高端装备制造业,积极盘活土地,大力推进“六大系列工程”和“六大片区”建设,不断为实现高质量发展储势赋能,打造高品质东莞东部中心的目标。

M0是新型产业用地,红本独立产权,但是产权可以分割办理,一户一证。更便于一些快速发展的企业进行固定资产配置,为将来进入资本市场提前准备。

据了解,时代智汇即是广东省和东莞市的双重大项目,也是当下东莞东部唯一在售的产业园区。

首批入市,主要有产研大厦、独栋厂房和配套宿舍、商铺等产品在售。产研大厦标准层面积约2440㎡,可以分割为两个独立空间。

充分考虑到生产研发所需要的电力、计算和承重,不仅两端分别配备机房、1.6吨客梯,2吨货梯和3吨可进叉车货梯,还各自设置了一个18㎡的室内吊装平台,让未来产品进出都更加安全高效。

1楼层高6米,2-11楼层高4.5米,都是深受市场欢迎的品质刚需产品。对独立性要求更高的企业,还有约11000㎡的稀缺独栋研发总部可以选择。

宿舍面积区间约32-55㎡,分为人才宿舍和高管宿舍两种。为企业员工提供安居之所,可以无后顾之忧的在园区工作生活。

常平公寓市场租金大概在1500左右,对企业员工来说,入驻企业配置的宿舍,就等于最大程度上解决了员工的生活烦恼。

所以,作为企业来说,宿舍配套,也很大程度上,保障了企业员工的稳定性。

同时,和其他园区多地处偏远不同,时代智汇是绝对的“都市型”产业园区,这里可以工作,也不乏生活。

5公里范围内,东莞东站、商业、金融、文化、教育配套一应俱全。步行10分钟内,绿地、金地、碧桂园、万科的住宅社区也已经非常成熟,并且二手市场也售价不菲,已经为片区价值做了定位。

园区内部,除了工作需要的办公生产空间和配套居住空间外,还配备了食堂、会议厅、路演大厅等多功能空间,还可以无缝进入马腰岭登山公园。员工下班之后的休闲生活再也不用老板操心了。

而且,时代中国多年沉淀下来的美学基因和建造经验,也为项目加分不少。从招商中心和已经出街的展示空间,已经可见一斑。

更重要的是在看不见的部分。

有经验的审美,绝不是不求最好但求最贵,而是追求对用户需求的洞察,更懂得张弛有度,把力量用在刀刃上,既能提升企业形象,又不会因为成本失控把压力转嫁给企业。

而美,是这个时代拥抱年轻人最举重若轻的竞争力。

回到最后。海尔集CEO张瑞敏曾经说,没有成功的企业,只有时代的企业。如今还可以说,没有成功的产业,只有时代的产业,以及时代的产业园区,和时代的产业美学。

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作者: 杨利伟

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