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坚持双轮驱动战略 新城控股上半年新增17座吾悦广场

7月8日,新城控股(601155.SH)发布2021 年 6 月份及第二季度经营简报。数据显示,今年6月新城控股实现合同销售金额约约230.25亿元,销售面积约183.16万平方米…

7月8日,新城控股(601155.SH)发布2021 年 6 月份及第二季度经营简报。数据显示,今年6月新城控股实现合同销售金额约约230.25亿元,销售面积约183.16万平方米;累计来看,1-6月公司实现合同销售金额约1176.64亿元,同比增长20.65%,累计销售面积约1086.96万平方米,同比增长23.87%。

跨过百店规模,伴随吾悦广场开业项目数量逐步增加,和已开业商场运营逐步成熟带动收入提升,吾悦广场运营效果更为突出。经营简报显示,前6月新城控股实现商业运营总收入为39.38 亿,同比上涨近73%。

今年上半年,新城控股持续深化“住宅+商业”双轮驱动战略,这也是公司得以保持稳健发展的优势所在。数据显示,上半年新城控股新获取17座吾悦广场,其中重资产13座,截至2021年6月25日,新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到173座,进驻全国129个城市。

上半年销售1176.64亿 地域深耕成效显著

新城控股上半年精准把握销售窗口期积极去化,供货及营销力度加码,实现销售额1176.64亿元,同比增长20.65%。

业绩稳步增长,离不开新城控股坚持的“地域深耕”策略以及遍布全国项目的持续热销。据悉,上半年,新城位于温州、苏州、常州、西安等各地项目均取得了优异的销售成绩。以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例,凭借突出的区位优势、完善的产品规划及硬核产品力,项目今年5月、6月内接连3次开盘,创造了单月成交8亿的优异成绩,也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录,并以半年销售19.48亿的突出成绩,成为当地标杆红盘。

苏州太仓新城心望雅苑项目,位于太仓市娄江新城板块,3月底首开当天即售罄,此后两个月内项目加推两次,两开两捷,开盘去化率均在90%以上,项目半年度取得签约16.1亿、回笼13亿的优异成绩;在大本营常州,新城天空系穹顶之作——常州新城荣盛天翌项目,以创新、坚实的产品力,荣登常州当地半年度销售金额榜单TOP3……

长期以来,新城控股坚持地域深耕策略,围绕现有布局做大做强做深,不断提高市场占有率和产品品质。捕捉城市发展机遇,聚焦重点城市群和核心城市,以客户为导向,深入开展“一城一策”研究,加快产品研发迭代,与客户需求变化紧密衔接,将客户视角引入房地产开发的全流程,借助绿色、健康、科技等软实力加持,通过在高能级城市、公司深耕板块打造明星产品树立产品标杆,强化公司产品影响力。此外,充分利用公司的高效运营与品牌优势,挖掘并维护好当地资源,通过地域深耕与当地开发企业、土地所有者密切合作进行创新投资,建立长期合作信任基础的同时,实现量质均好。

半年度业绩稳健增长,新城控股稳步朝着全年目标迈进。申万宏源在6月份的研报中分析指出,新城控股2021年全年可售货值4200亿元,按照去化率 62%(2020年实际去化率70%)保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%,预计全年大概率将超额实现销售计划。申万宏源还表示,看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略,看好商业业务发展和地产销售恢复常态,维持公司“买入”评级。

在今年3月底举办的2020年度业绩说明会上,新城控股总裁梁志诚即表示,公司充分考虑到行业的变化,结合内部的战略,有信心完成 2600 亿的全年销售目标。在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下,新城控股希望在深耕的区域内做大、做强,提供好的服务和产品,保障盈利水平的提升、客户满意度的提升、开发能力的提升以及组织效能的提升。

上半年商业运营总收入39.38亿 新增17个商业项目

今年以来,在持续推进全国化的过程中,新城控股还加快落地商业项目。其中,5月和6月公司商业综合体拓展显著加速,新增位于淄博、宜宾、娄底、天津、漳州、仙桃、烟台、四平和武汉的9座商业综合体,叠加1-4月获取的8座商业项目,上半年累计新增17座吾悦广场,其中重资产13座、轻资产4座,持续扩大吾悦品牌管理规模。

一手抓规模、一手抓运营。据悉,新城控股上半年新开业泰安、孝感、长沙宁乡、湖州南浔、镇江扬中五座吾悦广场,新城控股商业运营总收入达39.38亿元,同比增长73%。进入下半年,新城控股将持续迎来商业开业潮,向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标稳步迈进。

另一方面,在商业项目的布局结构上,新城控股上半年持续拓展具有广阔消费潜力的三四线城市,此外,紧跟消费升级的时代背景,新拓展位于天津、武汉等二线重点城市,布局均衡。国盛证券在近期首次覆盖新城控股的研报中指出,2020年全国购物中心销售额约35023亿元,约占社会消费品零售总额的8.9%。2030年销售额规模可达88204亿元,为2020年销售额的2.52倍,预计2019-2030年CAGR为9.9%,商业市场潜力巨大。

针对新城控股商业布局及运营,该研报指出,公司把握三四线综合体高IRR窗口期,抢先积累规模优势。在低楼面价和高可售比例条件下,公司单个综合体IRR可达28.3%;并通过抓住下沉市场低竞争烈度的窗口期,加速扩张建立规模优势。另一方面,公司产品优势突出,从装修设计、业态组合、品牌能级等方面对三四线本土百货和街店造成“降维打击”。此外,长期的运营经验积累,使吾悦广场获得业内领先的出租率、稳定的租金增长,公司购物中心平均出租率自2017年不断提高,至2020年已达99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增长率,单店租金坪效从2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平,CAGR为24.6%。

扩土储、拓融资、降负债  夯实发展基础

经营简报显示,6月新城控股在郑州、武汉、台州温岭等地陆续获取地块,持续加大土地拓展力度。据统计,新城控股上半年累计新增多幅地块,覆盖南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、芜湖等重点一二线及强三四线城市,进一步优化全面均衡的布局结构。

而凭借综合体拿地优势,新城控股还持续降低土地成本。广发证券在研报中指出,新城控股综合体拿地模式具有较高性价比,以5月新增7幅综合体项目为例,覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市,平均地价仅2500元/平,具备较高的地货比优势,预计公司全年拿地力度仍将维持40%左右的平稳态势。

在土地市场不断收获之际,新城控股还进一步优化融资结构、拓展融资渠道。在刚刚过去的6月底,新城控股成功发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据,最终票面利率为4.625%。这是新城控股发行的首笔绿色债券,不仅标志着公司迈出了绿色金融的关键一步,也是公司持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。

今年2月初,新城控股境外子公司成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券,票面年息低至4.5%,相关债券已于2021年2月3日在新加坡证券交易所上市。接连成功发行境外债,体现了境内外投资者对新城控股的高度认可,也为公司长远可持续发展提供充足的资金保障。

事实上,除融资方面表现亮眼外,新城控股还持续加强现金流管控,追求财务稳健发展。国际评级机构穆迪近日表示,新城控股流动性良好,并预计,公司持有的现金以及经营活动产生的现金流足以支付未来12-18个月内到期的债务和承诺的土地付款,“截至2020年底,公司现金余额为624亿元人民币,相当于同期239亿元人民币到期债务的2.6倍。”

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作者: 孔亮

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