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（一）公摊面积问题存在重大社会争议，引发了各种矛盾。 从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，就已经使购房者很受伤了。而张更生仲裁案中，高达123%的公摊系数，可谓已经达到登峰造极的地步，叫人情何以堪！ （二）房屋测绘市场的行政垄断问题。 关于公摊面积，可能大家还听说过：每一个小区的所有房子的公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。那么，多出的公摊面积自然变成了房价款进入了开发商的腰包。这也暴露出关于房屋测绘方面的猫腻问题特别严重。 首先，公摊面积的测量非常复杂，非专业人员是没办法测量的。只要开发商能无中生有多计入一平方的面积，那么总房价就能多收数万元，这里的猫腻多大可想而知。 其次，是测绘机构行政性垄断问题。据调查，我国多地都是由房屋登记管理部门指定一家房屋测绘机构为开发商提供房屋测绘服务，并根据这一家的测绘结果进行房屋登记，这是典型的房屋测绘市场的行政性垄断。这种行政性垄断的后果就是缺乏竞争，缺乏监督，测绘机构可能会和开发商串通起来搞猫腻，损害购房人的合法权益。行政性垄断的另一个后果是，如果购房人对测绘机构的测绘结果有异议，根据找不到说理的地方，房管部门也不会给购房人选择其他测绘机构重新测绘的机会。因此，测绘市场中测绘机构的行政性垄断问题应引起高层的足够重视。 （三）因测绘问题产生争议，老百姓维权困难问题。 据调查，因房屋测绘产生争议，购房人几乎没有维权成功的。这里面当然有多种原因，包括购房人缺乏足够的专业知识问题；购房人与开发商以及测绘机构之间信息不对称问题；具有行政垄断性的测绘机构与购房人之间的地位不平等问题等等。但是，还有一个非常重要的原因，需要引起足够重视，就是像人民法院这样的司法机关、仲裁委员会这样的准司法机关在相关案件中，缺乏社会调查研究，不能充分保护购房者利益，机械适用法律，死扣法律条文。作为解决社会矛盾的最后一道屏障，司法机关和准司法机关应该在此类案件之中有所作为，维护购房者的合法权益，而不是机械理解法律，作出在形式上虽然合法但实质上不公平的裁决。 三、相关对策建议。 通过张更生仲裁案所暴露的问题，提出如下建议： 一、对公摊面积计价问题进行充分调查研究，制订相应法规，取消公摊面积计价销售的模式，一律改为套内面积计价销售。 二、改变目前房屋测绘市场的行政性垄断状态。对于购房人对房屋测绘有异议的，应当赋予其权利救济的途径，允许其申请重新测绘。 三、通过立法明确规定，对于因房屋测绘引起的争议，法院应当受理，申请人申请重新测绘的，应予支持。 |
