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至于控速到多少？ 总裁莫斌在中期业绩会上回应称：“减缓发展速度是相对于我们自己有所调整，不是说有量化的指标。” 怎么做了？首先，碧桂园目前核心通过减少非操盘项目，提高良性权益占比；其次，碧桂园已不再公布全口径的销售数据，仅公布权益销售金额，这代表碧桂园对良性发展、更有质量的发展有强大诉求。 速度到底多少了？ 必须明确一点的是，今天三巨头的业绩增长并没有受到房地产调控太大影响，这一点并非说明房地产调控政策无效，并非说明房地产市耻好，相反，房地产调控是见效的，市场也是非常差的。今天三巨头的增长，是因为市场集中度的提升。是因为中小房企退出来的蛋糕，被三巨头快速的、海量的“吃掉了”。 比如2017年前十大开发商占了24%。2018上半年，前十大市占率已经到30%左右，也就是说，调控加剧了洗牌，一个半年时间就增加了6%的涨幅，原因在哪里？就是很多中小企业倒掉了，倒掉以后空余出来的市场份额被大企业吃掉了。 未来3到5年，十大开发商集中度会提升到40%，以未来行业均值保守10万亿计算，十大开发商要到4万亿，TOP10要达到4000亿上下；而三大开发商占据十大50%来计算，未来三大要做到2万亿，也就是最低门槛是7000亿。 基于此，碧桂园控速是有“底气”的。 恒大的活法：坚定“规模+效益”双轨道，新产业跟政策走 此刻的恒大，已非昨日之恒大！ 关于未来，恒大的态度是，恒大业绩在前三名就够了。 恒大没必要去冲一个世界老大，但恒大“效益”战略不是空喊口号，而是要求未来恒大每一个项目都运行好，经营好，净利要到15%，毛利要有30%。恒大坦言，如果努力达到这个指标，企业效益好比任何都好。 关于未来增速，恒大在2019-2020年合约销售增长指引为10-15%，重点转向盈利能力。公司足够的可销售资源(5万亿的土储货值、而且平均土储成本只有1615元平米)意味着拿地的紧迫性较小，从而为恒大进一步去杠杆化提供了空间。 事实上，万科提出6300亿回款，2018年上半年回款率保持在93%以上，下半年会降低一些，倒推销售额也在7000亿左右。 而对比恒大，上半年销售额3040亿，下半年7000亿可售货值，而上半年恒大去化率是63%，下半年去化率假设降低到60%，预计恒大2018年全年有7240亿。 从这个角度来讲，郁亮的活下去，与万科、恒大、碧桂园未来的业绩高增长预估形成了鲜明矛盾。 反过来，三大巨头的拿地指标已经很难说明问题，虽然在2018年上半年新增货值，万科以2909亿远超碧桂园的1600亿，恒大的689亿，但你要明白一个前提，恒大目前货值已有5万亿货值，碧桂园拥有综合4.67万亿货值……但未来10月、11月后期三巨头的拿地金额、拿地货值和土储分布更值得关注。 值得一提的是，与万科在精简非住宅的多元化业务不同的是，碧桂园和恒大的多元化业务有两大不同; 一则与万科投资地产上下游不同的是，碧桂园投资机器人产业、现代农业产业，恒大投资高科技等都是相对弱关联的多元化，但碧桂园、恒大投资的新产业，更具有风口意识和国家政策强力扶植的领域； 二则两者对这些非住宅产业的投资力度和总额不可小觑，比如碧桂园投入800亿到机器人产业，比如恒大计划未来投资1000亿与中国科学院进行高科技产业合作。但目前具体投资力度，节奏、分批次金额也值得关注。 小结 无论活下去，还是高质量的增长，都是企业的选择。万科的活下去目标肯定适合于万科，但未必合适于你，房企战略和打法最忌讳的是，把别人的战略当做自己，把别人的体验当做自己的体验。 市场下行时，唯有强身健体，正如旭辉董事长林中所讲，行业正在6个回归：土地回归理性、市池归平稳、增长回归质量、产品回归生活、房企回归稳健，行业回归制造业。 同时，老潘也提醒，短期谨慎，长期乐观，地产人也要看到，中国经济的中高速增长，房地产58%到70%的城市化率，中国房地产的品质改善红利，3亿人口转移，人们对美好生活的追求依旧大面积存在……所以，从长期来看，房地产至少还有10年的较大生长空间。 |
