房价出现“新动向” 3个关键信息 能否帮助我们 预测楼市走向

对于房价的预测，一直以来我们往往凭感觉判断“涨或者跌”，但若深入思考为何如此，大多数人却难以给出确切原因。

对于计划购房的人来说，要实现精准预测房价，必须站在更高的维度，拥有更远见的眼光。甚至需要从与房价毫无联系的趋势中寻找线索和关键信息。你是否同意这一观点？

我曾经提到，随着某些因素的变化，未来房地产市场势必会呈现新的动向。在这些因素中，人口是至关重要的，不论房地产发展多少年，最终还是回归到人本身。

从宏观方面看，如果没有足够的人口购房，房子就难以以期望的价格卖出，久而久之房价就会逐渐下跌。在过去的一年中，全国人口净流出达到85万，这是我国61年来首次出现的负增长。尽管相对于十几亿的总人口而言，几十万的减少并不算根本性的逆转，但令人担忧的是，如果未来大家都不愿意生育，减少的人口可能远不止这点。

从微观方面来看，城市甚至板块内的人口流动对房价的影响更为显著。在这一点上，不得不提大公司的搬迁对房价的影响，比如阿里、字节等公司的搬迁。

形象地说，大公司附近的房价和租金通常是最先发生变化的，如同“春江水暖鸭先知”一般。大公司的扩张不仅集聚了大量财富，更重要的是聚集了人口。有人就有购房需求，而房价自然也会上涨。以阿里为例，在杭州房地产市场中，甚至有人提出了“阿里定律”，以此来说明人口对房价的影响。

自阿里从未来科技城搬至云谷园区以来，该区域内的房价和租金不断上涨，幅度超过20%。距离园区仅1.5公里的紫璋台小区更是租金涨幅超过50%的最大赢家。而在科技城之前，情况也是如此，附近房价在不到10年的时间里翻了3倍以上，大公司员工几乎买光了科技城的所有新楼盘。

除了人口之外，还有哪些方面能帮助我们预测楼市走势呢？

客观地说，大公司的搬迁只是人口变动的一个缩影。作为关键信息之一，除了人口之外，还有哪些信息能帮助我们预测楼市走势呢？

第二个关键信息是公积金。近期，多地上调了公积金额度，以深圳为例，该地公积金中心推出新规定，规定“二孩及以上家庭公积金贷款最高可贷126万”。我认为这表明稳定仍然是未来楼市的主基调。

原因很简单，提高公积金额度和降低房贷利率本质上是挤压需求端的刺激方式，公积金额度提高就相当于减少支付利息，尽管更多地只针对特定人群，例如深圳规定只针对多孩家庭，但这说明我们更期望楼市是平稳发展的。

另一方面，无论是指导价还是人才房，再加上让利公积金，这种操作是鼓励自住购房，对于投资来说则是压低利润到极致。这也表明我们希望楼市保持稳定。

另一个关键信息是持续推进保障性租赁住房和长租房的建设供给。在之前，我们过度重视商品房的发展，城市中基本都是商品房，保障性住房却很少。这是一条弯路。

过度发展可能导致“一家独大”，久而久之房价就会上涨。但近年来高层调整了发展布局，开始建设其他类型的住房，包括近期住建部提到的保障住房和长租房。

可以预测，自2023年起，中国绝大多数城市的房价会出现新的动向，即已经没有了大幅上涨的现实基础，主基调将是稳定。

具体来看，一线和强二线城市的房价有望继续上涨，但幅度不会很大。至于弱二线和三线城市，将相对稳定，保持在平稳水平。至于四线和小县城，下跌是正常现象。

这种观点很可能成为大家的共识，也将成为今后楼市发展的新动向，为我们预测楼市走向提供新的依托。