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房价出现“新动向” 3个关键信息 能否帮助我们 预测楼市走向

对于房价的预测,一直以来我们往往凭感觉判断“涨或者跌”,但若深入思考为何如此,大多数人却难以给出确切原因。 对于计划购房的人来说,要实现精准预测房价,必须站在更高的维度,拥有更远见…

对于房价的预测,一直以来我们往往凭感觉判断“涨或者跌”,但若深入思考为何如此,大多数人却难以给出确切原因。

对于计划购房的人来说,要实现精准预测房价,必须站在更高的维度,拥有更远见的眼光。甚至需要从与房价毫无联系的趋势中寻找线索和关键信息。你是否同意这一观点?

我曾经提到,随着某些因素的变化,未来房地产市场势必会呈现新的动向。在这些因素中,人口是至关重要的,不论房地产发展多少年,最终还是回归到人本身。

从宏观方面看,如果没有足够的人口购房,房子就难以以期望的价格卖出,久而久之房价就会逐渐下跌。在过去的一年中,全国人口净流出达到85万,这是我国61年来首次出现的负增长。尽管相对于十几亿的总人口而言,几十万的减少并不算根本性的逆转,但令人担忧的是,如果未来大家都不愿意生育,减少的人口可能远不止这点。

从微观方面来看,城市甚至板块内的人口流动对房价的影响更为显著。在这一点上,不得不提大公司的搬迁对房价的影响,比如阿里、字节等公司的搬迁。

形象地说,大公司附近的房价和租金通常是最先发生变化的,如同“春江水暖鸭先知”一般。大公司的扩张不仅集聚了大量财富,更重要的是聚集了人口。有人就有购房需求,而房价自然也会上涨。以阿里为例,在杭州房地产市场中,甚至有人提出了“阿里定律”,以此来说明人口对房价的影响。

自阿里从未来科技城搬至云谷园区以来,该区域内的房价和租金不断上涨,幅度超过20%。距离园区仅1.5公里的紫璋台小区更是租金涨幅超过50%的最大赢家。而在科技城之前,情况也是如此,附近房价在不到10年的时间里翻了3倍以上,大公司员工几乎买光了科技城的所有新楼盘。

除了人口之外,还有哪些方面能帮助我们预测楼市走势呢?

客观地说,大公司的搬迁只是人口变动的一个缩影。作为关键信息之一,除了人口之外,还有哪些信息能帮助我们预测楼市走势呢?

第二个关键信息是公积金。近期,多地上调了公积金额度,以深圳为例,该地公积金中心推出新规定,规定“二孩及以上家庭公积金贷款最高可贷126万”。我认为这表明稳定仍然是未来楼市的主基调。

原因很简单,提高公积金额度和降低房贷利率本质上是挤压需求端的刺激方式,公积金额度提高就相当于减少支付利息,尽管更多地只针对特定人群,例如深圳规定只针对多孩家庭,但这说明我们更期望楼市是平稳发展的。

另一方面,无论是指导价还是人才房,再加上让利公积金,这种操作是鼓励自住购房,对于投资来说则是压低利润到极致。这也表明我们希望楼市保持稳定。

另一个关键信息是持续推进保障性租赁住房和长租房的建设供给。在之前,我们过度重视商品房的发展,城市中基本都是商品房,保障性住房却很少。这是一条弯路。

过度发展可能导致“一家独大”,久而久之房价就会上涨。但近年来高层调整了发展布局,开始建设其他类型的住房,包括近期住建部提到的保障住房和长租房。

可以预测,自2023年起,中国绝大多数城市的房价会出现新的动向,即已经没有了大幅上涨的现实基础,主基调将是稳定。

具体来看,一线和强二线城市的房价有望继续上涨,但幅度不会很大。至于弱二线和三线城市,将相对稳定,保持在平稳水平。至于四线和小县城,下跌是正常现象。

这种观点很可能成为大家的共识,也将成为今后楼市发展的新动向,为我们预测楼市走向提供新的依托。

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作者: ccc333

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