好房子肯定不会拿去租，因为租售比太低，连利息都没办法涵盖，所以老百姓不太会拿这件事当做一个生意去做，所以分散式公寓的房源是非常大的不稳定性，租期太短，而且业主方面把房子拿出来的动力也不够。

　　但是现在分散式公寓比集中式公寓量要大，集中式公寓相对价格更贵一些，因为不是跟大家共享的一个状态。

　　集中式公寓是独立洗手间、独门独户，不用跟陌生人来分享，是一个升级化产品。有社交功能，是一个年轻人成群的社区，能够形成社交群落。这是居住的升级，分散式的还不能叫居住的升级，所以相对来讲还是不太一样的。

　　集中式公寓是一个独立的消费升级产品，这是最大得优点。第二，可以拿来做资产证券化，这个金融产品在未来是可以做的。

　　集中式的缺点在于资金消耗太大，对专业要求太高，因为要判断房子未来租金能不能上涨，要确保房子质量没有问题，房子改造有没有一些法律程序的问题，对专业的要求很高。

　　分散式的优势在于签约很快，可能一个小区拿100套房子，乘以3、乘以4就是三四百间了。而且钱花的少，基本上业主已经把房子装好了，不太需要太多的钱。

　　记者：集中式以后可以做REITs、ABS，之前好像新派公寓发了REITs，确切来讲应该是类REITs，但是之前采访另外一家长租公寓的创始人，他有说现在做REITs应该是亏损的状态，因为付给利息还不够，就是长租公寓的回报率还不够去付?

　　甘伟：可能说的是ABS，就是说拿租金作为一个产品来融资的方式。新派那个是因为有产权，是买下来的，所以是类REITs方式，如果是做ABS确实是成本很高。

　　我们现在做这么多，也没有任何一单的REITs，原因在于我们觉得不划算，就是资金成本确把利润都吃掉了。

　　目前这个行业利润还不高，资产证券化其实只是做一个示范效应，而不是真的能解决长期的项目融资问题。

　　记者：现在长租公寓盈利模式还是拼差价，有没有其他模式出来?

　　甘伟：目前我们算账是按租金差来算的，不能说假设一个还没有出现的东西，变成租金差以外的收入。大家都要积极探索，除了租金差以外有没有更好的盈利方式。

　　实际上，单纯从一个公寓来看，一栋楼100多间、200间，4000-5000平米的纯公寓，租金差以外的收入其实是很难在体现的。

　　可以做一点租户延伸服务，但那个很少，今天买一瓶水，明天买个床品，没有多少钱。搞个健身房、咖啡厅、快递柜，也没多少钱，

　　我觉得有两个大的盘子，第一是中国未来租金上涨，非常可观的上涨，这是一个大概率事件。我认为五年左右时间，中国核心城市租金再上涨一倍是可能的。租金跟年轻人的收入相关，因为租金是一个消费者行为，如果收入不上涨，租金是很难上涨的。

　　第二，跟新进入的人口相关，我们选的城市一定是人口净流入的城市，武汉、重庆、成都、杭州，包括西安，可能都会比北上深要好。

　　北京在缩减，上海也进不去，深圳房价也贵。所以今年上半年我们在武汉、成都这些城市，都是人口净流入最多的城市，这么多的年轻人去，一定会使得这个城市的整体租金上升，这是一个大概率的事件。

　　目前来讲，我们在找一些综合型项目，等于是一个多业务、多内容的叠加，因为长租公寓承受的租金相对来讲是比较低的，但作为带有商业、办公、酒店的综合体，租金会比较高。

　　我们在广州金沙洲附近有一个项目，一千多套的公寓。原本下面是个废弃仓库，完全没有商业价值，但是当整合成一个小区的时候，下面的商业一下子就翻三倍了，几千平米的商业内街就激活了，跟周边一墙之隔的农民房完全是两回事，租金能比外面的农民房贵一倍，这也等于是在做城市微改造。

　　因为这样的话，等于是重新定义了人群和地段价值。不是做真正的旧改，是做城市更新微改造，房子也不拆，只是做一些功能的变化。

　　第三，公寓是一个真正的入口价值，因为黏性很好。我们一年卖5000亿房子，其实没什么用，除了知道身份证号码之外，什么也不知道。买来之后谁住，为谁买的都不清楚，装不装修也不知道，买完就算了，也没法跟踪。

　　但租房子这帮人的生活习惯，哪里人，什么爱好，需要什么样的社群、需要怎么交往，这些都会一清二楚。